Eine SCI in Luxemburg errichten: die Immobilien-Zivilgesellschaft
Veröffentlicht am 10. Oktober 2026 · Aktualisiert am 10. Oktober 2026
Kurz gesagt
Wer eine Immobiliengesellschaft in Luxemburg gründen möchte, wählt häufig die SCI: eine Zivilgesellschaft, die eine oder mehrere Immobilien hält und verwaltet. Sie entsteht mit mindestens zwei Gesellschaftern, ohne Mindestkapital, durch einen privatschriftlich unterzeichneten Gesellschaftsvertrag. Sie wird im RCS eingetragen und meldet ihre wirtschaftlichen Eigentümer im RBE. Die Gesellschafter haften anteilig und unbeschränkt.
Definition
Die SCI (Immobilien-Zivilgesellschaft) ist eine Zivilgesellschaft mit nicht gewerblichem Zweck, die gegründet wird, um Immobilien zu erwerben, zu halten, zu verwalten oder zur Verfügung zu stellen, meist für eine Familie oder um die Tätigkeit eines Betriebs unterzubringen.
Die SCI im Überblick
- Gesellschafter
- Mindestens 2
- Mindestkapital
- Keines
- Haftung
- Anteilig und unbeschränkt, nicht gesamtschuldnerisch
- Urkunde
- Privatschriftlich möglich, Eintragung im RCS verpflichtend
Die Schritte zur Gründung einer SCI
- 1
Vorhaben klären
Gesellschafter, betroffene Immobilien, Aufteilung der Anteile, Geschäftsführung und Dauer.
businessregistration.lu - 2
Gesellschaftsvertrag
Ein Partneranwalt verfasst die Satzung: Firma, Sitz, ziviler Zweck, Einlagen, Geschäftsführung, Übertragung der Anteile.
Partneranwalt - 3
Unterzeichnung
Privatschriftliche Unterzeichnung in mindestens zwei Originalen oder notarielle Urkunde, wenn die Gesellschafter es wünschen.
Gesellschafter - 4
RCS und RESA
Elektronische Einreichung spätestens einen Monat nach der Unterzeichnung, danach Veröffentlichung.
LBR - 5
RBE
Meldung der wirtschaftlichen Eigentümer binnen eines Monats.
LBR - 6
Erwerb
Der Kauf einer Immobilie durch die SCI erfolgt per notarieller Urkunde, getrennt von der Gründung.
Notar
SCI oder Kapitalgesellschaft für eine Immobilie?
| SCI | SARL oder SA | |
|---|---|---|
| Art | Zivil, nicht gewerblicher Zweck | Handelsgesellschaft |
| Mindestkapital | Keines | 12.000 € oder 30.000 € |
| Haftung der Gesellschafter | Anteilig und unbeschränkt | Auf die Einlagen beschränkt |
| Gründung | Privatschriftlich möglich | Notarielle Urkunde |
| Typische Verwendung | Familienvermögen, Betriebsimmobilie | Gewerbliche Immobilientätigkeit, Investoren |
Grenzen und Punkte, auf die Sie achten sollten
Eine SCI muss zivil bleiben: Eine gewerbliche Tätigkeit, etwa Projektentwicklung oder der regelmäßige An- und Verkauf, ändert ihr Regime und kann eine Niederlassungsgenehmigung erfordern. Nach Guichet.lu unterliegt die Zivilgesellschaft steuerlich dem Regime der Personengesellschaften. Wir erteilen keine Steuerberatung: Die Auswirkungen auf Ihr Einkommen und Ihren Nachlass klären Sie mit einem steuerlichen Berater oder einem Notar.
Der laufende Betrieb
Die Geschäftsführung liegt bei einem oder mehreren Geschäftsführern, Gesellschaftern oder Nichtgesellschaftern, natürlichen oder juristischen Personen, die nach der Satzung bestellt werden. Beschlüsse, die den Gesellschaftsvertrag ändern, werden einstimmig gefasst, die übrigen mit absoluter Mehrheit, sofern keine abweichende Klausel besteht. Die Übertragung der Anteile folgt den Regeln des Gesellschaftsvertrags, weshalb eine klare Zustimmungsklausel wichtig ist. Ohne Klausel zur Dauer ist diese auf das Leben der Gesellschafter begrenzt; die Satzung legt sie daher in der Regel ausdrücklich fest.
Für eine gewerbliche Tätigkeit im Immobilienbereich lesen Sie stattdessen die Genehmigung für Immobilienmakler und die Gründung einer GmbH.
Nächster Schritt
Ihre SCI gründen
Wir koordinieren den Partneranwalt sowie die Einreichungen im RCS und RBE und senden Ihnen ein schriftliches Angebot.
Häufige Fragen
Kann ich in Luxemburg eine SCI allein gründen?
Nein. Eine Zivilgesellschaft erfordert mindestens zwei Gesellschafter, natürliche oder juristische Personen; ein Kapital ist dagegen nicht vorgeschrieben. Ein Paar, Eltern und Kinder oder zwei Gesellschaften können also eine SCI gründen. Die Aufteilung der Anteile regelt der Gesellschaftsvertrag, der auch den Eintritt neuer Gesellschafter ordnet.
Braucht man für die Gründung einer SCI einen Notar?
Nicht für die Gründung: Der Gesellschaftsvertrag einer SCI kann privatschriftlich in mindestens zwei Originalen unterzeichnet werden, ein Partneranwalt verfasst ihn. Der Erwerb einer Immobilie durch die SCI erfolgt dagegen per notarieller Urkunde, wie jeder Grundstückskauf, und ist von der Gründung getrennt.
Haften die Gesellschafter für die Schulden der SCI?
Ja. Nach Guichet.lu haften die Gesellschafter einer Zivilgesellschaft Dritten gegenüber anteilig und unbeschränkt. Die Haftung ist nicht gesamtschuldnerisch: Sie verteilt sich zu gleichen Teilen auf die Gesellschafter. Das unterscheidet die SCI von einer SARL oder SA, deren Gesellschafter nur mit ihren Einlagen haften.
Muss eine SCI im RCS eingetragen werden?
Ja. Die Eintragung im Handels- und Gesellschaftsregister (RCS) ist für Zivilgesellschaften verpflichtend und erfolgt elektronisch spätestens einen Monat nach der Unterzeichnung; danach folgt die Meldung im RBE. Die Satzung wird vollständig veröffentlicht, außer bei einer Familien-Zivilgesellschaft, die einen Auszug veröffentlichen darf.
Kann die SCI ihre Immobilie an meine Gesellschaft vermieten?
Ja, das ist üblich und wird von Guichet.lu als Verwaltungs-SCI beschrieben: Die SCI hält die Immobilie und vermietet sie an das Betriebsunternehmen, die Nettomieteinnahmen werden anschließend unter den Gesellschaftern verteilt. Mietbedingungen, Mietzins und steuerliche Folgen des Mietvertrags klären Sie mit einem Berater, bevor Sie ihn unterzeichnen.