Créer une SCI au Luxembourg
Publié le 10 octobre 2026 · Mis à jour le 10 octobre 2026
En bref
Au Luxembourg, une SCI est une société civile qui détient et gère un ou plusieurs immeubles. Elle se crée à deux associés au moins, sans capital minimum, par un contrat social qui peut être signé sous seing privé. Elle est immatriculée au RCS et déclare ses bénéficiaires effectifs au RBE. Les associés répondent des dettes sociales conjointement et indéfiniment.
Définition
La SCI (société civile immobilière) est une société civile, à objet non commercial, constituée pour acquérir, détenir, gérer ou mettre à disposition des biens immobiliers, le plus souvent pour une famille ou pour loger l’activité d’une entreprise exploitante.
La SCI en bref
- Associés
- 2 au minimum
- Capital minimum
- Aucun
- Responsabilité
- Conjointe et indéfinie, non solidaire
- Acte
- Sous seing privé possible, RCS obligatoire
Les étapes de création d’une SCI
- 1
Cadrer le projet
Associés, biens visés, répartition des parts, gérance et durée.
businessregistration.lu - 2
Contrat social
Un avocat partenaire rédige les statuts : dénomination, siège, objet civil, apports, gérance, cession des parts.
Avocat partenaire - 3
Signature
Signature sous seing privé en deux originaux au moins, ou acte notarié si les associés le souhaitent.
Associés - 4
RCS et RESA
Dépôt électronique au plus tard un mois après la signature, puis publication.
LBR - 5
RBE
Déclaration des bénéficiaires effectifs dans le mois.
LBR - 6
Acquisition
L’achat d’un immeuble par la SCI passe par un acte notarié, distinct de la constitution.
Notaire
SCI ou société de capitaux pour un immeuble ?
| SCI | SARL ou SA | |
|---|---|---|
| Nature | Civile, objet non commercial | Commerciale |
| Capital minimum | Aucun | 12 000 € ou 30 000 € |
| Responsabilité des associés | Conjointe et indéfinie | Limitée aux apports |
| Constitution | Sous seing privé possible | Acte notarié |
| Usage typique | Patrimoine familial, immeuble d’exploitation | Activité immobilière commerciale, investisseurs |
Limites et points de vigilance
Une SCI doit rester civile : une activité commerciale, comme la promotion ou l’achat-revente habituel, change son régime et peut exiger une autorisation d’établissement. Selon Guichet.lu, la société civile relève fiscalement du régime des sociétés de personnes. Nous ne donnons pas de conseil fiscal : l’impact sur vos revenus et votre succession se valide avec un conseiller fiscal ou un notaire.
Fonctionnement au quotidien
La gérance est confiée à un ou plusieurs gérants, associés ou non, personnes physiques ou morales, nommés selon les statuts. Les décisions qui modifient le contrat social se prennent à l’unanimité, les autres à la majorité absolue, sauf clause différente. La cession des parts suit les règles du contrat social, d’où l’importance d’une clause d’agrément claire. Sans clause sur la durée, celle-ci est limitée à la vie des associés : les statuts la fixent donc en général expressément.
Pour une activité commerciale dans l’immobilier, voir plutôt l’autorisation d’agent immobilier et la création d’une SARL.
Prochaine étape
Créer votre SCI
Nous coordonnons l’avocat partenaire, les dépôts RCS et RBE, et vous adressons un devis écrit.
Questions fréquentes
Peut-on créer une SCI seul au Luxembourg ?
Non. Une société civile exige au moins deux associés, personnes physiques ou morales. Un couple, des parents et enfants, ou deux sociétés peuvent ainsi constituer une SCI. La répartition des parts entre eux se fixe dans le contrat social, qui organise aussi l’entrée de nouveaux associés.
Faut-il un notaire pour créer une SCI ?
Pas pour la constitution : le contrat social peut être signé sous seing privé. En revanche, l’acquisition d’un immeuble par la SCI se fait par acte notarié, comme toute vente immobilière.
Les associés sont-ils responsables des dettes de la SCI ?
Oui. Selon Guichet.lu, les associés d’une société civile sont conjointement et indéfiniment responsables envers les tiers. La responsabilité n’est pas solidaire : elle se répartit entre eux par parts égales.
Une SCI doit-elle être immatriculée au RCS ?
Oui. L’immatriculation au Registre de commerce et des sociétés est obligatoire pour les sociétés civiles. Les statuts sont publiés en intégralité, sauf pour une société civile familiale qui peut publier un extrait.
La SCI peut-elle louer son immeuble à ma société ?
Oui, c’est un usage courant, que Guichet.lu décrit comme une SCI de gestion : la SCI détient l’immeuble et le loue à l’entreprise exploitante, puis les revenus locatifs nets sont répartis entre les associés. Les conditions du bail et leurs effets fiscaux se valident avec un conseiller.